Долевое строительство: запретить, забыть, ужесточить?

В 2014 году в списке обманутых дольщиков было около 1 тыс. человек, в 2017 стало 3,5 тысячи

В 2017 году в Башкирии обострилась проблема дольщиков, к августу она достигла апогея. Как считают опрошенные ИА REGNUM эксперты, относительно общероссийской ситуации (снижение на 6,5% ввода жилья) Башкирия выглядит достаточно стабильно, но в самой республике фиксируется спад жилищного строительства. Обманутые дольщики заявляют, что готовы митинговать до последнего.

Если в конце 2016 года говорилось о стабилизации и незначительном росте ввода жилья, то в январе — июне 2017 года, по данным Росстата, по сравнению с тем же периодом прошлого года объемы ввода жилья снизились на 11,9%, до 1 млн кв. метров. По показателю ввода домов регион занимает второе место среди регионов Приволжского федерального округа и четвертое место — по показателю ввода на душу населения.

Ситуация с обманутыми дольщиками под давлением фактов воспринимается практически единодушно: их число не сократилось. К началу августа 2017 года в Башкирии в зоне риска числилось 29 объектов строительства и 3,5 тыс. граждан находились в реестре «обманутых дольщиков». На 11 объектах работы ведутся низкими темпами, ещё на 11 объектах деятельность не ведётся, 7 объектов так и не начали строить. Для сравнения: в 2012 году на территории Башкирии насчитывалось 25 незавершённых многоквартирных домов, в том числе 19 проблемных домов находились в Уфе. Всего в России около 150 тыс. обманутых дольщиков.

Земля и деньги

По мнению экспертов, ситуация с обманутыми дольщиками в последние годы только ухудшается. «В 2012 году глава республики Рустэм Хамитов на встрече с обманутыми дольщиками заявил, что «основные строительные работы по «проблемным» объектам обманутых уфимских дольщиков будут завершены в 2013 году. Однако в 2013 году замполпреда президента в ПФО Галина Изотова назвала Удмуртию и Башкирию регионами-аутсайдерами в решении проблем обманутых дольщиков. После этого работа с дольщиками усилилась, официально в Башкирии в 2014 году в списке обманутых дольщиков было около 1 тыс. человек, при этом по договорам участия в долевом строительстве произошел рост на 19,3%», —отметили в уфимском экспертном сообществе LogoMarkt.

Политолог Дмитрий Казанцев настроен более оптимистично. По словам эксперта, «в Башкирии есть хорошие результаты в жилищном строительстве». Так, по итогам 2016 года республика стала одним из лидеров по вводу жилья, этот показатель составил 2,7 млн кв. метров, что на 0,3% больше, чем в 2015 году. В среднем по стране строительство жилья, наоборот, снизилось на 6,5%.

Основными причинами появления обманутых дольщиков традиционно называлась недостаточность жилья эконом-класса на строительном рынке республики, что, в свою очередь, было вызвано нехваткой земли под застройку, которая была перераспределена между околовластными структурами, а также дороговизной проведения коммуникаций к имеющимся земельным участкам и сравнительно низким уровнем зарплат в республике». После 2014 года застройщики начали жаловаться на недоступность недорогих кредитов.

Без вины виноватые

Часть жителей республики склонны винить в бедах дольщиков самих дольщиков. «Погнались за дешевизной, возомнили себя самыми умными, поскупились все проверить и все застраховать, ввязались в сомнительные авантюры, а теперь требуют от нас, налогоплательщиков, оплатить их неразборчивость», — полагают некоторые уфимцы. Дольщики не согласны с такими обвинениями: «Большинство дольщиков, с издержками или без, все-таки въезжают в свои квартиры, и их действия ничем не отличаются от действий тех, кому это сделать не удалось, никто из дольщиков не застрахован от обмана, долевое строительство стало своеобразной лотереей, выигрыш или проигрыш в которой никак не связан с личными качествами участников.

История молодого уфимца Глеба Николаева иллюстрирует это утверждение:

«Я один из многих обманутых дольщиков. Весной 2015 года, когда встал вопрос о приобретении собственного жилья, я, трезво оценивая свои возможности, понял, что мне по карману купить квартиру только в микрорайоне Инорс. Выбирал из двух домов. Первый, кирпичный, более дорогой, возводило АО «Строитель», солидная компания с собственной производственной базой и безупречной многолетней репутацией, из 17 планируемых этажей были построены все 17, уже начинали делать мокрый фасад. У второго, панельного дома, шла лишь закладка фундамента. Один квадрат первого кирпичного дома стоил 55 тыс. рублей, квадрат второго — на 10 тыс. меньше. Казалось, что первый дом вот-вот достроят, и я выбрал первый.

Август 17-го года. Дом, наш красивый кирпичный дом, так и не достроен. Я, моя супруга и наша годовалая дочь существуем на мою невысокую зарплату и минимальное детские пособие, которое прекратят платить уже через четыре месяца, живём в в съёмной квартире, платим ипотеку, оставшихся денег с «натягом» хватает только на еду. Ипотеку платить ещё 18 лет. Каждый день я выглядываю из окна и смотрю на этот дом по адресу улица Ферина 15/1 и надеюсь, что произойдет чудо и продолжится строительство. Именно на чудо, ибо МВД, прокуратура, следственный комитет, администрация города, администрация при главе РБ Рустэме Хамитове, администрация при президенте Владимире Путине занимаются только отписками.

Если бы мы жили в своем доме (за два года фасадные и отделочные работы уже могли бы завершить), мы бы не платили за съём квартиры, дочка имела бы регистрацию в своем доме, мы подыскивали бы ей детский сад рядом с домом, а не там, где она зарегистрирована, жена тоже бы искала работу, и ярмо ипотеки не было бы столь тяжким.

А знаете, что в моей истории самое смешное? Я снимаю квартиру в том втором панельном доме! Он уже достроен и заселён. Мы не гнались за дешевизной, мы выбрали то, что по всем параметрам казалось более надёжным — и проиграли. И вы тоже скажете, что мы сами во всём виноваты?!»

Что делать?

Большинство дольщиков убеждены, что проблема сама собой не рассосётся, необходимы действия. Что могли и могут сделать дольщики? «Как минимум застраховаться!» — уверены некоторые специалисты. Другие специалисты отвечают им, что страховка поблем не решает никоим образом.

Страхования ответственности застройщиков сегодня не защищает права дольщиков. Страховка распространяется только на тот период, пока действует договор долевого участия и идет стройка. Но стойка может просто «зависнуть» на несколько лет. Дольщики несколько лет будут платить страховые взносы, а стройка стоять, и если нет явных признаков форс-мажора или правильно оформленного банкротства — страховая компания отказывает дольщикам в выплате денег, так как случай, указанный в договоре, не наступил. Кто-нибудь может назвать факты, когда страховая компания сразу, без судов, выплатила всю страховую сумму всем застраховавшимся с одного недостроенного объекта? Правила меняются, одно из последних было в июле 2017 года, но проблемы остаются.

Проводить экспертизу безопасности долевого строительства дольщики тоже считают бесперспективным.

«Мы решили подстелить соломки на всякий случай, потратились и хорошо заплатили именитому юристу за сопровождение сделки, он, казалось бы, тщательно проверил все условия договора, заверил, что всЁ чисто. Стройка прекратилась, юрист оказался неправ, но взыскать даже небольшую часть за его неправильную экспертную оценку невозможно. Мы провели деньги за гонорар через кассу, у нас на руках чеки, но эксперты все равно ни за что не отвечают», — поделился опытом один из дольщиков.

Юристы предлагают дольщикам помощь в составлении исков: «Все в суд! Известны случаи, когда за одну неполученную квартиру ценой в 1,5 млн рублей дольщик вместе с компенсациями и неустойками получил 3 млн. Только суд поможет решить проблемы дольщиков».

Речь идёт о взыскании неустойки за нарушение сроков ввода в эксплуатацию дома. Один из самых резонансных случаев: в Уфе приставы оштрафовали за срыв сроков сдачи объекта долевого строительства организацию, возводящую жилые дома в Дёмском районе города и изыскали в пользу дольщиков неустойку в размере восьми млн рублей. Дольщики выиграли суд у строительной организации, которая должна возместить им денежные средства за нарушение сроков сдачи квартир. Помимо этого, застройщиком не выполнены обязательства, связанные с оформлением технических и кадастровых паспортов на квартиры. Так, по разным домам просрочка составила от года до двух лет.

Это победа, но победа промежуточная, 8 млн не заменят десятки квартир.

Как отмечают дольщики, вокруг них «вертятся непонятные люди, предлагают помощь, оцениваемую ими порой в треть стоимости квартиры, но никаких гарантий нет». Некоторые дольщики не отрицают полезность обращения в суд, но выражают сожаление: статистики удачности обращений в суд нет, рекламируются случаи побед дольщиков и замалчиваются случаи поражений, иски рассматриваются в разных районных судах, разными судьями с их личными предпочтениями, юристы застройщиков тоже не спят и изобретают новые уловки. Даже выиграв суд, выплаты получишь не скоро. Одним словом, суд — это не панацея.

Пример одного митинга

«Поскольку обращение в суд само по себе проблем не решает, остается только митинговать, организовывать пикеты, в том числе и в Москве, объявлять голодовки, строить палаточные лагеря, писать петиции, устраивать перфомансы. Но главное — митинговать», — пришли к выводу дольщики.

Митинговая активность дольщиков действительно возросла, участились случаи голодовок, одиночные пикеты, не требующие согласования, стали привычными, особенно часто они проходят у местного «Белого дома». Обращения в адрес главы республики слегка сократились, зато петиций на разных интернет-платформах стало больше, что характерно, готовых их подписать сравнительно немного. Некоторые дольщики, не разделяя убеждений организаторов мероприятий, готовы прийти на любые акции, «лишь бы заметили». Однако всё чаще дольщики митингуют на мероприятиях, согласованных с властями.

Один из таких митингов прошел 6 августа в Уфе: на площади перед ДК «Химиков» состоялся митинг дольщиков дома, который строится на улице Ферина, 15/1, дольщиков «Миловского парка» и других объектов города. Всего в митинге приняли участие около 70 человек. Они требовали от властей решить их проблему, держа плакаты: «Ферина, 15/1 — Мы в беде, власть, помоги», «Остановите беспредел на рынке новостроек», «Судите воров-застройщиков, помогите обманутым дольщикам», «Дом не построили, деньги разворовали, виноватых нет».

После ряда эмоциональных выступлений дольщики подписали резолюцию из 9 пунктов. В список включены требования о завершении строительства дома, проверке деятельности руководителей компании-застройщика, о ведении уголовной и материальной ответственности для должностных лиц, которые выдают разрешение на строительство, осуществляют надзор и контроль в области долевого строительства и т. д. Резолюция будет отправлена президенту РФ Владимиру Путину, в Госдуму, Федеральное собрание, главе РБ Рустэму Хамитову, правительству РБ, администрации Уфы и Горсовету. По словам отдельных участников, в действенность обращений они «не совсем верят», но надеются, что когда-нибудь «количество митингов перерастёт в качество, и власти наконец обратят на них внимание».

Кульминацией мероприятия, по замыслу организаторов, стал запуск в небо чёрных воздушных шариков, что это должно символизировать, однозначных объяснений не делалось. Политических лозунгов не выдвигалось. «Большинство из нас против, чтобы на нашей беде спекулировали разные партии и движения, и хотя у каждого из нас есть свои предпочтения, мы договорились оставить их при себе», — уверяют дольщики.

Перед митингующими выступила внешний управляющий АО «Строитель» Ляйсян Насырова. В беседе с корреспондентом ИА REGNUM она отметила, что городские власти знают о сложившейся ситуации, но денег дать на завершение строительства не могут, зато подберут другого застройщика.

«Сейчас в отношении компании-застройщика. «В АО «Строитель» введена процедура банкротства, внешнее управление. Сейчас ведется оценка имущества должника. В августе будет собрание должников, все вместе решим, как будет происходить продажа имущества. Вырученные средства мы сможем пустить на завершение строительства этого и других домов», — сказала она.

На вопрос, почему на митинг пришло относительно немного людей, активист Руслан Хайруллин ответил кратко:

«Менталитет такой. Все надеются на соседа, что кто-то за них всё сделает».

Шёпотом один из митингующих добавил:

«Мы здесь не только собратья по несчастью, но и конкуренты. Проблема дольщиков решается, но не для всех. Мы, дольщики, стоим в какой-то невидимой очереди, и в глубине души знаем, что на ком-то из нас квартиры закончатся. Поэтому в интернете много разных групп по одному и тому же дому. На людях мы все вместе, а если разобраться — каждый сам за себя».

Милота у семи нянек

Особо проблемными, кроме дома по улице Ферина, в Уфе считаются дома по улицам Глинки и Лётчиков, недостроенные секции по улицам Менделеева 128/1 и Кувыкина 125/1 (Уфимский «Треугольник»), высотки на ул. Ахметова, ЖСК «Дуслык-Строй», ЖК «Юл-Ай», ЖК «Серебряный ручей» и целый микрорайон «Миловский парк».

«Миловский парк» начали строить в 2013 году по федеральной программе «Жильё для российской семьи». В 15-ти минутах езды от Уфы возле деревни Миловка, на 206 га, арендованных у Фонда содействия развитию жилищного строительства, должен был расположиться посёлок из четырехэтажных домов с собственной инфраструктурой — таким образом предполагалась решить жилищные проблемы небогатых уфимцев, которые, поверив словам региональных властей, вступили в ипотеку.

Теперь Госкомстрой Башкирии оценивает «Миловский парк» как проблемный объект из-за затянутых сроков введения домов. Дольщиками «Миловского парка» являются около 1,5 тыс. человек. Затраты на завершение начатого строительства в госкомитете оценивают в 1 млрд руб. Неспособность застройщика завершить проект в установленные сроки в правительстве региона объясняют тем, что программа «Жильё для российской семьи» так и не заработала, застройщик жалуется, что ему не были компенсированы затраты на строительство инженерных сетей.

С начала строительства проект находился под пристальным вниманием Госстроя РБ и региональных властей, но и это не гарантировало своевременного ввода доступного жилья. Специалисты не считают нужным винить во всем только застройщика:

«В Башкирии нет опыта пригородного малоэтажного строительства, и с самого начала была названа слишком небольшая цена за квадратный метр, около 35 тыс. рублей. Качественное жилье на эти деньги не построить. Можно предположить, что застройщик с самого начала знал, что «миссия невыполнима», но, вероятно, надеялся «отбить расходы» на чём-то другом: на других, более выгодных объектах, на новых земельных участках, на полученном позитивном имидже, на пребывании на хорошем счету у региональных властей и иных структур».

«Большинство дольщиков «Миловского парка» рано или поздно, так или иначе получат свои квартиры, но никто не будет удивлён, если после признания проекта завершенным останется несколько бедолаг, оставленных за бортом, и им никогда не получить того, что им обещали. Такова жизнь. И любой из нас боится оказаться на месте этих бедняг», — вынуждены признать дольщики, и никто не рискнет опровергнуть это невеселое предположение.

Глазами застройщика

Из объяснений застройщиков разных регионов России следует, что в реальности «ни один объект не строится на деньги дольщиков именно этого объекта, на деньги сегодняшних дольщиков достраивается жильё вчерашних дольщиков, на деньги завтрашних дольщиков построят жилье сегодняшним». Успешные застройщики выживают за счёт перекидывания средства с объектов, где хорошо раскупаются квартиры, на те, по которым продажи встали, чтобы не сорвать темпы строительства. Некоторыми, самыми «проблемными» объектами, приходится жертвовать, чтобы достроить объекты.

До 2016 года было проще, поясняют застройщики, региональные власти без торгов охотно давали новые земельные участки под строительство при условии достраивания проблемных объектов, теперь это делать запрещено.

Обращение к средствам дольщиков с одного объекта на достройку другого застройщики объясняют дороговизной банковских кредитов: на стадии строительства фундамента квартиры покупают неохотно, на деньги дольщиков фундамент не возвести, нужно привлекать какие-то другие средства. Если их не брать с других объектов, нужно привлекать или собственные средства застройщика, которых не хватает, или идти за кредитами. Каждый дом строится не меньше года, это значит, что год нужно платить проценты банку. Прибыль с многоквартирного строительства не превышает 25%, если банки будут давать кредиты в два-три раза меньше этого процента, строительство себя оправдает, но найти такие кредиты практически невозможно.

При отказе от использования средств дольщиков на других объектах у застройщика два пути — или увеличивать стоимость продаваемого жилья, однако это приведет к сокращению дольщиков, или уходить со строительного рынка, что приведет к монополизации отрасли.

Действия властей всех уровней

«Пусть уходят! — говорят в Госдуме РФ. — Застройщики, не отвечающие требованиям надежности, должны уйти с рынка жилищного строительства».

После жарких словесных баталий 21 июля Госдума приняла в третьем чтении законопроект №139 186−7, регулирующий создание и работу компенсационного фонда долевого строительства. Председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев считает, что новый фонд, создаваемый в виде публично-правовой компании, станет абсолютно прозрачным, поскольку будет регулироваться законодательством о публично-правовых компаниях. Соответственно, там предусмотрен и парламентский контроль, и контроль со стороны Счётной палаты, и пр. Застройщики должны будут платить 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. Фиксированная ставка в 1,2% может меняться не чаще одного раза в год и только федеральным законом. Провозглашен переход на проектные компании: одна компания — одно разрешение на строительство — один проект, по каждому из проектов застройщик должен обеспечить 10% проектной стоимости строительства. Кроме того, до 1 января 2018 года должна быть создана единая государственная информационная система, которая будет вести контроль реализации проектов долевого строительства.

Нельзя обвинить в полном бездействии и региональные власти. Все губернаторы получили поручение президента России Владимира Путина от 9 июля 2017 года, в котором предписано: обеспечить своевременную реализацию планов-графиков по решению проблем граждан, пострадавших от недобросовестных действий застройщиков; информировать граждан о выполнении этих планов-графиков; не допускать появления новых проблемных объектов. До 1 октября и далее ежеквартально отчитываться о проделанной работе, в том числе с указанием конкретных данных по застройщикам.

С недобросовестными инвесторами в Башкирии борются давно. Одним из первых указаний Хамитова был приказ установить камеры видеонаблюдения на одном из долгостроев в микрорайоне Инорс. В 2012 году руководитель республики объявил, что для завершения строительства всех проблемных домов необходимо выделить из бюджета дополнительно почти 2,5 млрд рублей. Средства были выделены, дома достроены, но вскоре появились новые недострои. На выборах 2016 года глава региона Рустэм Хамитов отнес к категории проблемных дольщиков, перед которыми застройщики не исполнили обязательств, около 3,5 тыс. жителей республики, пообещав решить их проблемы до 2018 года.

За первое полугодие 2017 года Госкомстрой провел 18 проверок деятельности застройщиков, 25 должностных лиц привлечены к административной ответственности. В отношении проблемных домов разработана «дорожная карта», в 2017 году предполагается ввести в эксплуатацию 13 объектов, в 2018-м — 12. Ещё три дома достроят в 2019 году.

«Проблема недобросовестных застройщиков остается головной болью фактически всех региональных правительств», — напоминает политолог Дмитрий Казанцев. В Башкирии с дольщиками ведется определенная работа: «существует реестр обманутых дольщиков, и у данной категории граждан есть право приобрести жилое помещение по льготной стоимости у республиканского фонда развития жилищного строительства; мониторинг строящихся объектов и совершенствование нормативно-правовой базы легли в основу стратегии для республиканских властей».

Однако, добавил Казанцев, эта работа «носит локальный характер» и «без кардинальных решений на уровне федерального центра такие негативные экстрафакторы с повестки дня не уйдут, пусть даже и при принятии реально действующих жилищных программ в регионах».

Не снимается ответственность и с городских властей. Перед думскими выборами два с половиной года власти Уфы заверяли горожан, что рисков появления новых обманутых дольщиков в столице республики нет. Тем не менее основная часть обманутых дольщиков проживает в Уфе. Следующий по проблемности населённый пункт — второй по величине в республике город Стерлитамак.

Как считают некоторые дольщики, структурами мэрии признавались недействительными заключённые ранее договора аренды или продажи участков, искусственно затягивались процессы выдачи необходимых разрешений и госприемки объектов. В итоге застройщики доводились до банкротства, а дольщики оставались с недостроенными домам или домами, не введёнными в эксплуатацию из-за санкций, наложенных администрацией Уфы.

Администрация Уфы отвечает на просьбы дольщиков примерно однотипно: денег дать не можем, можем помочь найти застройщика, который достроит вам ваши дома, а выполнит ли новый застройщик свои обещания — покажет время.

Рустэм Хамитов порекомендовал руководителям муниципалитетов, «которые порой занимают пассивную позицию», подключать депутатский корпус, правоохранительные органы на местах, в городах, муниципалитетах. По мнению Гокомстроя Башкирии, с заявлением о проведении проверки в отношении застройщика вправе обращаться не только граждане, но и администрации муниципалитетов, что позволит оперативно пресекать деятельность недобросовестных застройщиков.

Рецепты: запретить, наказать, забыть

Власти, дольщики и специалисты имеют свои сценарии решения ситуации. Часть дольщиков требует ужесточения ответственности недобросовестных застройщиков.

Республика тратит миллиарды на достройку проблемных домов (что бывает далеко не во всех регионах), но обманутых дольщиков меньше не становится. Почему? Потому что застройщики ни за что не отвечают. Ещё ни одного рубля не возвращено в бюджет из кармана застройщиков за достройку начатых ими объектов. За счёт налогоплательщиков достроено около 3 тыс. квартир, а с нерадивых застройщиков не взыскано ни рубля. Они избегают уголовной ответственности или получают смешные сроки, но не платят. Руководителю ИК «Баир» за обман 176 дольщиков дали всего 4 года колонии-поселения. Люди ждали свои квартиры 10 лет, и заселились лишь благодаря помощи государства. Застройщики ЖК «Солнечный», в деле которого было 752 потерпевших, размер ущерба — 2,2 млрд рублей, так и не понесли наказания из-за того, что истёк срок давности привлечения их к уголовной ответственности. Мягкость наказания стала возможной в продолжение тренда «не надо кошмарить бизнес».

У главы Башкирии Рустэма Хамитова еще более экстравагантное предложение: он считает необходимым упразднить долевое строительство. 13 июля 2017 года Хамитов провёл расширенное заседание постоянно действующего координационного совещания по обеспечению правопорядка в регионе, где также предложил выйти на правительство России с инициативой о запрете долевого строительства.

«Пускай застройщик идёт в банк, получает кредит, строит, а потом продаёт. Зато люди будут выведены из зоны риска», — отметил Хамитов.

Некоторые юристы советуют покупателям квартир забыть о долевом строительстве, «не связываться с ипотекой», «не кормить банки и застройщиков», а копить деньги и покупать вторичное жильё, либо строить самостоятельно.

«Возможно, этому совету можно было бы последовать, если бы малоимущим и людям с небольшими доходами было бы по силам накопить на это вторичное жилье, и если бы не было успешных примеров долевого строительства, — возражают дольщики. — Нам же приходят на ум слова братьев Вайнеров «Вор должен сидеть в тюрьме!» И мошенники-застройщики тоже».

Дольщик Эльмир Аюпов против тюрем.

«Сажать никого не надо. Застройщик должен отвечать собственным имуществом и имуществом членов своей семьи. За недострой он должен заплатить пожизненным отлучением от легального бизнеса во всех сферах. Не умеешь строить — не берись».